פסק דין לגבי התנגדות דיירים לתמ"א 38

בסמכות שופט בית משפט שלום לפי-סעיף 74 לחוק המקרקעין מיני-רציו:

המפקח על רישום מקרקעין אישר ביצוע עבודות ברכוש המשותף לפי סעיף 5(א) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני

רעידות אדמה). בתוך כך, אושרה החלטת 4 מ- 6 בעלי דירות בבית המשותף להוסיף דירות חדשות בבית אגב חיזוקו של הבית והרחבתן של הדירות הקיימות.

* פרשנות – דין – חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה

* מקרקעין – בתים משותפים – עבודות חיזוק

* מקרקעין – בתים משותפים – בנייה

* קניין – מקרקעין – בתים משותפים

.

המפקח על רישום מקרקעין נדרש לתביעה שעניינה אישור ביצוע עבודות ברכוש המשותף לפי סעיף 5(א) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), למרות התנגדותם של הנתבעים.

.

המפקח על רישום מקרקעין פסק כלהלן:

בהינתן שמדובר בפרויקט חיזוק הבית המשותף מפני רעידות שנועד להצלת חיי אדם, הן של בלעי הדירות בבית והן של בני אדם שעלולים להיפגע חלילה מקריסתו של בית בלתי מחוזק בעת רעידת אדמה, ובהינתן שלחלק לא מבוטל מההערות שהועלו על ידי הנתבעים ביחס להסכם ניתן מענה מניח את הדעת על ידי היזם, יש להעדיף את עמדת רוב בעלי הדירות ולאשר את ביצוע העבודות ברכוש המשותף חרף התנגדות הנתבעים.

מעיון בהוראות סעיף 5(ב1) לחוק החיזוקים עולה, כי אין חובה ליזם לשאת בשכר דירת הנתבעים בתיק זה: ראשית, עיון בסעיף

מלמד על כך שהמחוקק ביקש לחייב יזמים לספק דיור חלופי רק לבעלי דירות שהם "אדם עם מוגבלות" או "קשיש", כהגדרתם בחוק החיזוק. לא קיימת כל חובה בדין לספק דיור חלופי או שכר דירה למימון דיור חלופי לבעלי דירות אשר אינם עונים על הגדרת "קשיש" או "אדם עם מוגבלות". הנתבעים לא טענו, וממילא לא הוכיחו, כי מי מהם הוא קשיש או אדם עם מוגבלות ודי בכך כדי את דרישתם זו.

הגנה מקסימלית על זכויות בעלי הדירות היא אינטרס ראשון במעלה שלהם, ואך טבעי הוא שהם יחתרו לגיבוש הסכם נטול סיכונים ורווי בטוחות. יחד עם זאת, ברי כי קביעת תנאים מכבידים וערבויות גבוהות מדי על היזם עשויים לפגוע בכדאיות העסקה ותסכל את התקשרות היזם בהסכמים לחיזוק בתים משותפים.

באשר למועד סיום העבודות, היזם יהיה מחויב לסיים את הפרויקט בתוך 24 חודשים מיום הוצאת היתר הבניה; יש לדחות את הטענה כי היזם נעדר ניסיון או כישורים לבצע את הבניה מושא ההליך.

פסק דין

עניינה של התביעה אישור ביצוע עבודות ברכוש המשותף לפי סעיף 5 (א) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-8002 (להלן: "חוק החיזוק") חרף התנגדותם של הנתבעים.

א. כללי-

1. הבית מושא ההליך מכיל 6 דירות, נמצא ברח' דרך הים 132א, חיפה ומזוהה כחלקה 11 בגוש

62321 (להלן: "הבית/הבית המשותף"). התובעים הם בעלים של 4 דירות בבית, והנתבעים הם בעלים של יתר הדירות.

2. ביום 31.01.13 חתמו התובעים על הסכם ליישום תמ"א 38 בבית, וביום 61.1.12 חתמו על נספח השלמה להסכם במסגרתם התחייב היזם, דורפברגר יזום ניהול והשקעות בע"מ (להלן: "היזם") להקים עבור כל בעלי הדירות בבית חדרי ממ"ד, מרפסות ומעלית ובתמורה לקבל מבעלי הדירות בבית את הזכות להקים 5 דירות חדשות בגג הבית (להלן בהתאמה: "ההסכם", "הנספח").

3. ביום 61.3.82 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובניה בתנאים את הבקשה להיתר בניה, ביום

61.01.6 נדחה ערר שהוגש על הבקשה, וביום 71.5.3 אושרה בתנאים בקשה מעודכנת להיתר בנייה שהגישו התובעים.

4. במקור, הוגשה התביעה גם על ידי היזם, אשר הופיע כתובע מס' 1, אך מטעמי סמכות עניינית ובהסכמת התובעים נמחק היזם מרשימת התובעים.

ב. טענות הצדדים להליך-להלן תמצית טענות התביעה-

5. בהתאם לסעיף 5 (א) לחוק החיזוק רשאית המפקחת על רישום מקרקעין לאשר את ביצוען של העבודות ברכוש המשותף על פי תביעה של בעלי דירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם. נוכח העובדה ש-4 מ-6 בעלי דירות בבית קיבלו החלטה להוסיף דירות חדשות בבית אגב חיזוקו של הבית והרחבתן של הדירות הקיימות יש לאשר את העבודות חרף התנגדות התובעים, ולהסמיך

את בא כוח התובעים לחתום על ההסכם בשם הנתבעים ועל כל מסמך אשר נדרש לצורך יישום ההסכם והוצאתו אל הפועל.

6. יש לפרש את תנאי זיקת ההנאה הרשומה על החלקה ומשמשת כיום כשביל מעבר להולכי רגל לבניינים בדרך הים 231 ו132-א' כמאפשרת גם מעבר כלי רכב לשם גישה לחניות, ולא רק למעבר הולכי רגל.

7. מאחר והנתבע 3 כבר הקים ממ"ד לדירתו אזי היזם מתכוון לפצותו בשווי עלות בניית הממ"ד שבנה בהתאם לחשבוניות שיוגשו בתוספת הפרשי הצמדה.

8. בפרויקט מסוג חיזוק בית משותף משקיע היזם כמיליון ₪ בגין עלות מתכננים ואגרות, בנוסף, משקיע היזם עד למועד התחלת בניית הדירות החדשות עוד כמיליון וחצי ₪ בגין חיזוק הבסיסי ובעבודות בדירות הקיימות, וזאת עוד בטרם הקמת הדירות החדשות מהן אמור הוא לגרוף (או לקבל) את רווחיו ומכאן שקיים ליזם אינטרס כלכלי מובהק לסיים את הפרויקט במלואו, והדבר מהווה בטוחה נוספת לבעלי הדירות בבית.

9. דרישת הנתבעים שהיזם יתחייב לסיים את כל העבודות לטובת בעלי הדירות הנוכחיים בתוך 81 חודשים, וכי בנוסף יתחייב שלא למכור אף דירה חדשה כל עוד הוא לא סיים את כל העבודות לטובת בעלי הדירות בבית אינה ריאלית שכן תדיר כי לאחר מכירת הדירות החדשות מתבקש היזם על ידי רוכשיהם לבצע שינויים בדירות ולהתאימן לצרכי הרוכש, ומשכך, שני הסעיפים אינם יכולים לדור בכפיפה אחת.

להלן תמצית טענות ההגנה-

01. זיקת ההנאה הרשומה מקנה לחלקות הנהנות רק זכות מעבר ברגל, ומשכך התובעים והיזם אינם רשאים לחייב את הנתבעים להסכים להרחבת זיקת ההנאה הרשומה כך שהיא תאפשר מעבר כלי רכב בתחומי החלקה לטובת הבניינים המצויים בדרך הים 231 ו-431.

11. הנתבעים מעוניינים בביצוע פרויקט חיזוק לבית במסגרת תמ"א 83, אולם, ההסכם שנחתם שערורייתי ומסכן בצורה מחפירה את רכושם של הנתבעים.

21. היות והנתבע 3 כבר בנה ממ"ד בדירתו, מגיעה לו תמורה כספית הנובעת מהעובדה שהיזם פטור מהצורך להקים עבורו ממ"ד. היזם נאות לפצותו בסכום שווה ערך לבניה שנחסכה לו, לפי ראות עיניו, ולא בהתאם להערכה שמאית.

31. ההסכם מקנה ליזם את הזכות לרשום על שמו ו/או להעביר לצד ג' את כל זכויות בעלי הדירות בבניין מיד לאחר חתימת ההסכם מבלי לתת בטחונות הולמים לבעלי הדירות להבטחת התמורה הניתנת להם הכוללת: הרחבת הדירות, השלמת שיפוץ הלובי, חדרי המדרגות, התקנת המעלית, השלמת העבודות ברכוש המשותף, לרבות חיפוי הבניין באבן ושיקום החצר ותשלום מלוא שכר הדירה בגין תקופת הבניה. לא ניתנות בטוחות של בנק מלווה וגם קצב מכירת הדירות לא הותנה בהתקדמות הבניה.

41. נוסח ההסכם אינו מבטיח את זכויות התובעים והנתבעים אל מול רוכשי הדירות החדשות למקרה של ביטול ההסכם כדין, ואינו מאפשר למחוק את הערות האזהרה שתירשמנה לטובתם.

51. היזם אינו מתחייב לממן ליווי משפטי ופיקוח על הבניה. גם אם יחליטו בעלי הדירות בהמשך לשכור שירותי ליווי משפטי ופיקוח על הבניה על חשבונם, ההסכם אינו מקנה ליועצים אלו כל מעמד אשר מחייב את היזם לקבל את החלטותיהם/המלצותיהם.

61. ההסכם כולל התחייבות לסיום העבודות עבור בעלי הדירות הנוכחיים בתוך 81 חודש אך לא ברור אם עבודות אלו כוללות גם את השלמת העבודות ברכוש המשותף כגון : הלובי, המעלית

וכו'. ההסכם אינו כולל התחייבות למועד סיום הפרויקט בכללותו, וברי כי ללא השלמת הדירות החדשות לא יינתן טופס 4 לבית מה שלא יאפשר הפעלת המעלית.

71. הערבות שנקבעה ע"י היזם עומדת על 000,001 ₪ או %5 משווי העבודות לבעלי הדירות שהיא

ערבות שאינה מספקת כלל. בנוסף, הערבות פוחתת לאפס כבר בשלביו הראשונים של הפרויקט. ההסכם אינו כולל ערבות אישית של מנהל היזם עובדה המסכנת את בעלי הדירות באופן בלתי סביר במקרה של פשיטת רגל של היזם.

81. ההסכם מאפשר ליזם לנתק בתקופת העבודה את מנועי המזגנים בדירות ובכך ימנעו מגורים סבירים בדירות. דמי השכירות להם התחייב היזם עפ"י ההסכם מכסים לכל היותר 5.8 חודשי שכירות, שהם פחות ממחצית התקופה בה יורחבו דירות הנתבעים, ופחות מהתקופה בה אמור להסתיים הפרויקט כולו.

91. ההסכם אינו כולל הוראה מפורשת הפוטרת את הצדדים להליך מתשלומים כלשהם לצורך השלמת הפרויקט לרבות בגין רישום הבית כבית משותף.

02. ההסכם אינו קובע כי תנאי לתחילתן של העבודות הוא המצאת פוליסות ביטוח לבעלי הדירות.

ג. מהלך הדיון-

12. ביום 81.4.21 התקיים דיון בתיק במהלכו התחייב היזם כדלהלן: לסיים את כל העבודות בתוך

42 חודשים; להצמיד את החניות המשמשות כיום את הנתבעים באופן ייחודי, ואינן צמודות להם, לדירותיהם; לאפשר לנתבעים לשכור שירותיו של מפקח אשר תהא לו גישה לכל התוכניות ולכל העבודות בכל עת, והוא יורשה להוציא צו מניעה כמקובל ככל שימצא כי הבניה נעשתה שלא כדין.

22. בדיון סוכם כי הנתבעים ימציאו מכתב לתובעים בו יפרטו את דרישותיהם באופן תמציתי, היזם ישיב למכתב זה באופן שיריעת המחלוקת תצומצם בהתאם להסכמות אליהן יגיעו הצדדים.

32. הנתבעים המציאו ביום 81.4.92 רשימת תיקונים נדרשים להסכם התמ"א (להלן: "מכתב הדרישות"). ביום 81.5.6 השיב היזם לבא כוח הנתבעים. אפרט להלן את דרישות הנתבעים לגביהן לא באה הסכמת היזם באופן חלקי או מלא:

א. סעיף 22 להסכם התמ"א המקנה לבעלי דירות במבנים סמוכים זכות מעבר בחלקה 11 יבוטל.

ב. בגין כל דירה מדירות הנתבעים ישולם שכר דירה חודשי בגובה של 005,3 ₪ לכל חודש מחודשי העבודה.

ג. הנתבעים יקבלו החזר הוצאות משפט בגין ההליך בסך של 000,62 ₪ +מע"מ.

ד. נתבעים מס' 2 ו-3 יקבלו פיצוי בגובה 000,561 ₪ בגין "חסכון עלויות" בניית ממ"ד ושימוש ביסודותיו.

ה. הנתבעים יקבלו פיצוי בגובה 000,03 ₪ בגין תוספת הזכות ליזם לבנות דירה חמישית בבית.

ו. היזם מתחייב להוציא את היתר הבניה ולהתחיל בבניה לכל היותר בתוך 09 יום מיום החתימה על ההסכם.

ז. יאסר על היזם להסב/להעביר/להמחות זכויות מכוח הסכם התמ"א לצד ג' כלשהו, ויאסר על בעל השליטה ביזם להעביר את השליטה לצד ג'.

ח. יפוי הכוח עליו יחתמו הנתבעים ישקף בנוסחו את התנאים לעניין קצב מכירת הדירות, היעדר יחסים משפטיים עם רוכשי הדירות החדשות ועוד. בידי ב"כ הנתבעים יופקד ייפוי כוח בלתי חוזר חתום ע"י היזם המאפשר לנתבעים למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת היזם, וייפויי כוח בלתי חוזרים חתומים ע"י הרוכשים החדשים למחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובתם.

ט. בהסכמי המכר של הדירות החדשות יצהירו רוכשי הדירות כי: אין בינם לבין בעלי הדירות יחסים משפטיים או חוזיים כלשהם; אין בין הבנק המממן להם הלוואה לרכישת הדירה לבין בעלי הדירות יחסים משפטיים או חוזיים כלשהם; אין לבעלי הדירות אחריות כלשהי בקשר לדירות החדשות; הערת האזהרה לטובת היזם לא תחול על הדירות הקיימות או על החניות הקיימות; והיזם מתחייב שלא לתבוע את בעלי הדירות הקיימות. ככל שהיזם לא ישלים מכל סיבה שהיא את הדירה/או יפר כלפיו את ההסכם; קיום הזכויות כלפי היזם מותנות בעמידת היזם בכל התחייבויותיו כלפי בעלי הדירות הקיימות ועוד.

י. יורחבו העילות לביטול של ההסכם ע"י הנתבעים למקרים נוספים כגון: צו פירוק/צו כינוס/ צו הקפאת הליכים/צו פשיטת רגל/ מינוי נאמן או מפרק ליזם, איחור במועד הוצאת היתר הבניה, איחור במועד התחלת ביצוע העבודות, הפסקה של העבודות לתקופה העולה על 54 יום ועוד. במקרה של ביטול ההסכם כדין ע"י בעלי הדירות תישאר החלקה על כל הבנוי עליה בבעלות בעלי הדירות בלבד, והיזם לא יהא רשאי לתבוע השבה ו/או כל סעד כספי אחר.

י"א. ערבות הביצוע תהיה ערבות בנקאית אוטונומית בגובה 000,002 ₪ והיא תיוותר בידי בא כוח בעלי הדירות עד לסיומו המלא של הפרויקט כולו לרבות הוצאת טופס 4, תיקון כל ליקויי הבניה, המצאת כל אישורי המיסים בגין מכירת הדירות החדשות, פירעון כל התשלומים לנתבעים. לאחר השלמת כל האמור תיפחת הערבות הבנקאית לסך של 000,05 ₪ והיא תיוותר בידי ב"כ בעלי הדירות עד להשלמת תיקון צו רישום הבית המשותף.

י"ב. בעלי הדירות רשאים למנות מפקח מטעמם לשם פיקוח על עבודות הבניה. היזם או מי מטעמו יהיו חייבים למלא אחר הוראותיו של המפקח, וככל שתיווצר מחלוקת יודיע על כך לבעלי הדירות שאז יפנו הצדדים לבורר מוסכם אשר יכריע במחלוקת.

י"ג. כל העבודות בדירות בעלי הדירות הקיימות יסתיימו בתוך 81 חודש מיום הוצאת היתר הבניה, וכל עבודות הפרויקט, לרבות השלמת הדירות החדשות, יסתיימו בתוך 42 חודש מיום הוצאת היתר הבניה.

י"ד. קצב מכירת הדירות החדשות יהא בהתאם לדרישת הנתבעים המפורטת בסעיף 32 למכתב הדרישות, לא תירשם זכות בעלות לטובת היזם או לטובת רוכשי הדירות החדשות, ולא תועבר חזקה בדירות החדשות אלא לאחר סיום וקיום כל התחייבויות היזם כלפי בעלי הדירות הקיימות.

ט"ו. המזגנים הקיימים לא ינותקו במהלך העבודות ולכל היותר יועתקו למיקום אחר על חשבון היזם במקרה הצורך.

ט"ז. היזם אחראי להוציא פטור מארנונה לדירות הנתבעים לתקופת העבודות.

כ. היזם יבטח את הבית ואת הדירות הקיימות בביטוח צד ג' כנגד כל הסיכונים בסך שלא יפחת מ- 000,000,5 ₪ טרם תחילת הפרויקט ועד לסיומו.

כ"א. היזם יהיה אחראי כלפי הנתבעים לתקופת בדק ואחריות הקבועות בתוספת לחוק המכר (דירות) לכל עבודות הפנים והחוץ.

42. ביום 91.4.01 התקיים דיון הוכחות בתיק במהלכו העידו מטעם התביעה: נסראת שחאדה, מנהל עבודה אצל היזם ודורפברגר מוטי, מנהל היזם. מטעם ההגנה העידו: משה סגל, שמאי מקרקעין ונטלי דבח עזרי, בתם של המנוחה- הנתבעת 2 ונתבע מס' 3 יבדל"א.

52. הצדדים סיכמו ביום 81.5.1 טענותיהם בע"פ וכעת נותר לי להכריע בסוגיות שבמחלוקת.

ד. המסגרת הנורמטיבית-

62. סעיף 5 לחוק החיזוק קובע כדלקמן:

"(א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.

(ב) אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע

העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן.

(ג) הוראות סימן ד' בפרק ו' לחוק המקרקעין יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחויבים.

(ד) דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם להוראות סעיף זה תהא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה".

72. לצורך בנייתן של דירות חדשות בבית אגב חיזוקו מפני רעידות אדמה נדרשת החלטה מראש של כל בעלי הדירות. יחד עם זאת, חוק החיזוק מעניק למפקח הסמכות לאשר ביצוען של עבודות לחיזוק הבניין על-פי תביעה של בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף

ושני שלישים מהרכוש המשותף, ובלבד שתינתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון את טענותיו. החוק אף מסמיך את המפקח למנות עורך דין או רואה חשבון על מנת שזה יתקשר, בהתאם

להוראות המפקח, בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירות החדשות והעברת הזכויות בהן לאחר מכן (כאמור בסעיף 5(ב) לחוק החיזוק).

82. עידוד בעלי הדירות לבצע עבודות חיזוק מכוח תמ"א 83 בא לידי ביטוי בקביעת הסדרים המפחיתים את הרוב הדרוש לשם קבלת החלטה בנוגע לביצוע עבודות ברכוש המשותף. הסדרים אלו נועדו למנוע מצב שבו "דייר סרבן" יכשיל את ביצוען של עבודות מכוח תמ"א 83, עבודות שיש בהן כדי להיטיב עם יתר בעלי הדירות בבית ועם החברה בכללותה. מטרתו של ההסדר שנקבע היא "למנוע מצב שבו, בשל התנגדות לא מוצדקת מצד בעל דירה אחת או יותר, לא יהיה ניתן לנצל את זכויות הבניה על פי תכנית החיזוק ובכך תימנע האפשרות להשיג את המקורות הכספיים הדרושים לחיזוק הבית" (ראו: הצעת חוק החיזוק, בעמ' 407). התיקונים ביקשו ליצור מנגנונים אשר יקלו על ניצול זכויות בניה וביצוע עבודה ברכוש המשותף הנעשים מכוח תכנית תמ"א 83, תוך יצירת איזון בין מעמדו של הרכוש המשותף וזכויות בעלי הדירות בבית המשותף מצד אחד, לבין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם מפני רעידות אדמה מצד שני.

92. ברע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן (פורסם בנבו, 41.7.9) נקבע כי : "חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה חשוב לא רק מהיבטם של הדיירים האחרים בבניין, אלא גם מהיבטו של האינטרס הציבורי, כמו גם לכך שהימנעות מחיזוק גורמת נזק פוטנציאלי לבעלי הדירות האחרים."ה. דיון והכרעה-

03. אקדים ואומר כי בהינתן שמדובר בפרויקט חיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה שנועד להצלת חיי אדם הן של בעלי הדירות בבית והן של בני אדם שעלולים להיפגע חלילה מקריסתו של בית בלתי מחוזק בעת רעידת אדמה, ובהינתן שלחלק לא מבוטל מההערות שהועלו על ידי הנתבעים ביחס להסכם ניתן מענה מניח את הדעת על ידי היזם, מצאתי להעדיף את עמדת רוב

בעלי הדירות ולאשר את ביצוע העבודות ברכוש המשותף חרף התנגדות הנתבעים. להלן נימוקי הכרעתי.

13. כפי שהבהירו הנתבעים כבר בכתב הגנתם אין להם התנגדות לביצוע עבודות בהתאם לחוק החיזוק, אלא התנגדותם היא ביחס לעצם ההתקשרות עם היזם המסוים עמו התקשרו בעלי הדירות בבית ולתוכנו של ההסכם. הנתבעים העלו טענות למכביר, כפי שפורטו לעיל, כנגד תניות שונות בהסכם.

23. הנתבעים לא טענו כי השוויון ותום הלב בתמורות שניתנו לבעלי הדירות בבית הופרו, לא טענו כי הפיחותים בשווי הזכויות שלהם עולים על התמורות להם יזכו מכוח התמ"א, וגם לא העמידו חלופה אחרת להצעת היזם.

33. על משמעותה של התנגדות שאין בצידה חלופה מעשית אחרת ניתן ללמוד מהדברים שנקבעו בעניין בעש"א (ת"א) 31-40-6614 שומרוני נ' קופמן (פורסם בנבו, 41.1.5):

"אילו היה המערער מביא יזם שמוכן לעבוד יחד איתו, הייתה אולי יכולה להתעורר השאלה

האם לפי חוק החיזוק ניתן לכפות על המערער את עיסקת הקומבינציה כאשר יש הצעה חלופית

קונקרטית, שלא תאלץ את המערער לוותר על חלקו בבניין. בלא הצעה קונקרטית מצד המערער, שניתן ליישמה בפועל אין ממש בטענותיו ואין מה לבחון. בנסיבות אלה, אין לאפשר למערער להכשיל את חיזוק הבניין כשכל יתר הדיירים מסכימים על הדרך שהוצעה, וזאת ללא כל בסיס ואלטרנטיבה שהתכנותה הוכחה. יתר על כן, יש להניח שהדיירים האחרים אף הם מעוניינים להשיא רווחים כלכליים, ואילו נמצאה דרך מעשית לכך וודאי שהיו בוחרים בה.

בפועל הם לא מצאו פתרון מעשי כזה, וטענותיו של העותר ערטילאיות."

43. דברים דומים נקבעו בעש"א (ת"א) 41-20-91155 קדרון נ' זוהר (פורסם בנבו, 51.2.32) :

"בהקשר זה ראוי להדגיש, כי המערערים, חרף טענותיהם, לא הציגו כל חלופה אחרת לחיזוק הבניין באמצעות יזם אחר, שמוכן לתת בטחונות טובים יותר מהיזם הנוכחי... לעומת מחדלם של המערערים להציע הסכם "טוב יותר", ההסכם שבנדון מקובל על כ-%49 מדיירי המבנה וחזקה עליהם כי בדקו ומצאו כי תנאי ההסכם סבירים והבטוחות מספקות באופן שההסכם ממקסם את התנאים שניתן להשיג בפועל בשוק."

53. כפי שנקבע בפסיקה, סמכות רוב בעלי הדירות על פי סעיף 5 לחוק החיזוק אינה רק לעצם ביצוע העבודות, אלא גם ביחס לדרך ההתקשרות לביצוען. ראו לעניין זה את פס"ד שומרוני, לעיל.

63. כפי שפורט לעיל, הוריתי לנתבעים, בדיון שהתקיים לפני ביום 81.4.21, להמציא לתובעים מכתב דרישות "בו תצומצם יריעת המחלוקת" ויפורטו דרישותיהם באופן תמציתי. בעקבות החלטתי זו המציאו הנתבעים לתובעים מכתב דרישות שכלל לא פחות מאשר 25 סעיפים הכוללים תתי סעיפים ובהם דרישות רבות, וגם לאחר ניסיונות רבים שלי להבהיר לנתבעים כי לא קיימת בידיהם האופציה לנסח את החוזה במקום היזם ובמקום רוב בעלי הדירות עמדו הנתבעים על כל סעיף וסעיף של התנגדותם.

73. עיון בדרישות הבלתי מתפשרות של הנתבעים מלמד על כך שהנתבעים ביקשו לנסח את החוזה חלף היזם ולשנות את ההסכם מן היסוד.

83. בתי המשפט המחוזי והעליון אישרו את קביעתו של חברי, כב' המפקח הבכיר אורן סילברמן

(כתוארו אז) אשר קבע בתיק 11/375 (מפקח ת"א) קופמן נ' שומרוני (פורסם בנבו) כי במקום בו המתנגד תוקף את כדאיות העסקה אך לא טוען כי הופרו השוויון ותום הלב הרי שהמפקח יכבד

את רצון הרוב לאחר שבחן האם מתקיים: שוויון בין בעלי הדירות, תום לב, מהם הפיחותים בשווי הזכויות לעומת ההנאה שתצמח מעבודות החיזוק, חלופות אחרות לביצוע החיזוק. פסק הדין אושר בבית המשפט המחוזי בתיק.

93. בחתימתם על ההסכם גילו בעלי הדירות בבית את דעתם באשר לדרך ההתקשרות בה הם חפצים ותנאיה, וזאת ברוב מכריע של בעלי הדירות. אציין כי אמנם סעיף 5 (ב) לחוק החיזוק נותן בידי המפקח על רישום מקרקעין הסמכות לשנות את תנאי ההסכם ואף להתנות אותם בתנאים מיוזמתו. עם זאת, ההלכה היא כי סמכותו העניינית של המפקח על רישום מקרקעין

להתערב בתנאי החוזה לו נתנו הסכמתם הרוב המוחלט של בעלי הדירות בבית המשותף היא מצומצמת.

ראו בענין את עש"א (חי') 51-70-0825 פרחי נ' מנור (פורסם בנבו, 61.1.81) בו נקבע:

"הסמכות לאשר את ביצוע העבודות, בניגוד לדעת מיעוט בעלי הדירות בבית המשותף, אינה סמכות לנסח את החוזה במקום הצדדים או לרדת לעומקם של כל סייגיו ותנאיו. בהליך לפי סעיף 5 לחוק החיזוק, מוטל על המפקח על רישום המקרקעין לבחון את סבירות החוזה, וככל שהוא סביר, לאשר את ביצוע העבודות על פיו."

04. גם בתיק (מפקח ת"א) זוהר נ' קדרון (פורסם באתר משרד המשפטים) נקבע כי סמכות המפקח להתערב בשיקולים מסחריים שנקבעו בתום לב ובהגינות הינה מצומצמת. פסק הדין אושר בבית המשפט המחוזי בעש"א (ת"א) קדרון נ' זוהר (פורסם בנבו, 51.2.32) והבר"ע שהוגשה על ההחלטה לעכב את ביצועו של פסק הדין נדחתה בתיק רע"א 41/1602 קדרון נ' זוהר (פורסם בנבו, 41.5.22).

14. נדרש, אם כן, שאבחן את סבירות ההסכם שנחתם בין התובעים לבין היזם, ואקבע האם הוא סביר והאם נכון לאשר את העבודות על פיו.

24. כפי שצוין לעיל, ניאות היזם לקבל חלק לא מבוטל מהערות הנתבעים והסכים להטמיען בהסכם התמ"א. משכך, אתייחס להערות אותן ניאות היזם לקבל כאל נוסח ההסכם העומד בפני ואתייחס להלן לעיקרי הנקודות שנותרו במחלוקת:

א. תשלום שכר דירה.

ב. פיצוי נתבע מס' 3 בגין הממ"ד שבנה.

ג. קצב מכירת הדירות.

ד. גובה הערבות.

ה. מינוי מפקח על הבניה מטעם בעלי הדירות.

ו. מועד סיום העבודות.

ז. ניסיון היזם.

ח. פוליסות הביטוח.

ט. היקף זיקת ההנאה הקיימת.

34. היות, וכאמור לעיל, סמכותו של המפקח אינה לנסח הסכם חדש בין הצדדים אלא לבחון את

סבירות ההסכם שנחתם בין בעלי הדירות לבין היזם, יש לקחת בחשבון כי ההסכם אליו הגיעו הצדדים הוא פועל יוצא של ניהול מו"מ במהלכו שני הצדדים היו מיוצגים על ידי עורכי דין.

תנאיו המסחריים של הסכם לביצוע פרויקט מעין זה נגזרים ממצב הנכס נושא ההליך, מהיקףהפרויקט, משווי הזכויות הנמכרות, ממידת האטרקטיביות של הדירות החדשות שייווצרו ועוד.

44. משלא הניחו הנתבעים בפני חלופת ביצוע בתנאים מיטיבים מאלו שסוכמו (או למצער בתנאים אותם דורשים הנתבעים), אניח כי התנאים המסחריים שנקבעו על ידי הצדדים הם תנאים מסחריים סבירים אשר לא נכון להתערב בהם.

54. אוסיף ואתייחס למקצת מהטענות אף לגופן.

תשלום שכר דירה -

64. בתיקון מס' 5 לחוק החיזוק (מיום 81.7.92) הוסף סעיף 5(ב1) לחוק החיזוק בו חוייב היזם בתשלום שכר דירה ומתן מגורים חלופיים בהינתן התנאים המפורטים בו:

"(ב1) לא יאשר המפקח את ביצוע העבודות כאמור בסעיף קטן (א), אם אחד מבעלי הדירות הוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע, אלא אם כן הוצעו לבעל הדירה שמתקיים בו האמור מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות, ואם בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו דרך קבע הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו כוללים התאמות, ככל שהיו בדירות בעל הדירה או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים; בסעיף קטן זה –

"אדם עם מוגבלות" ו"התאמות" – כהגדרתם בסעיף 2(ג) לחוק פינוי ובינוי;

"עסקה לפי תכנית החיזוק" – כהגדרתה בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-7102;

"עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק" – עסקה לפי תכנית החיזוק שנחתמה על ידי אחד מבעלי דירה בבית המשותף, שלא קדמה לה עסקה לפי תכנית החיזוק בין אותו יזם ובין בעל דירה אחר באותו בית משותף;

"קשיש" – בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית

החיזוק, מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 08 שנים."

74. עיון בסעיף מלמד כי כלל אין חובה ליזם לשאת בשכר דירת הנתבעים בתיק זה, כפי שיפורט להלן: ראשית, עיון בסעיף מלמד על כך שהמחוקק ביקש לחייב יזמים לספק דיור חלופי רק

לבעלי דירות שהם "אדם עם מוגבלות" או "קשיש", כהגדרתם בחוק החיזוק. לא קיימת כל חובה בדין לספק דיור חלופי או שכר דירה למימון דיור חלופי לבעלי דירות אשר אינם עונים על הגדרת "קשיש" או "אדם עם מוגבלות". הנתבעים לא טענו, וממילא לא הוכיחו, כי מי מהם הוא קשיש או אדם עם מוגבלות ודי בכך כדי לבטל את דרישתם זו.

שנית, היזם התחייב בסעיף 4 א לנספח להסכם מיום 61.1.21 (צורף כנספח ב' לכתב התביעה) לתשלום סך של 000,03 ₪ לכל בעל דירה כדמי השתתפות בדיור חלופי, ללא כל קשר אם היא פונתה בפועל או לא. היזם לא התחייב כלפי מי מבעלי הדירות בבית לתשלום שכר דירה מלא לכל תקופת הבניה, ומכאן שחיובו של היזם בתשלום שכר דירה מלא לנתבעים יגרום לחוסרשוויון בתמורות הניתנות לבעלי הדירות בבית ויעודד סחטנות.

שלישית, בהתאם להוראות המעבר של תיקון מס' 5 לחוק החיזוק התיקון הרלבנטי אינו חל על הסכמים שנחתמו ערב כניסתו של התיקון לתוקף, ומכאן שאפילו ניתן היה לחייב מכוחו את היזם בתשלום שכר דירה הרי שהוא אינו חל על הבית מושא ההליך.

84. יתירה מכך, התרשמתי כי חיוב היזם בתשלום שכר דירה לכל בעלי הדירות בבית פוגע בכדאיות הכלכלית של העסקה. אישור לאמור מצאתי בעדותו של השמאי, עורך חוות הדעת מטעם הנתבעים, אשר נשאל בעמ' 9 שורות 33-82 לפרוטוקול בחקירתו הנגדית: "האם בנסיבות הכוללות שדיברנו, ההסכמה של הדיירים הקיימים שרוצים לחזק את הבניין שיהיה להם ממ"ד בדירה שלהם כפי שיש למר דבח שמתנגד, שרוצים חיפוי, מעלית ולובי מפואר, האם ההסכמה שלהם שמצד אחד הם לא יקבלו דמי שכירות בתקופת הבנייה ומד שני היזם יוכל למכור את הדירות במהלך תקופת הבנייה כדי לחסוך בהוצאות המימון, האם זו הסכמה סבירה לנסיבות של העסקה הזו?

ת: ההסכמה סבירה והתייחסתי אליה בחוות דעת."

94. הנה כי כן, היות וגובה שכר הדירה שנקבע במסגרת ההסכם הוא תנאי מסחרי גרידא לא מצאתי להתערב בו.

פיצוי כספי לנתבעים מס' 2 ו- 3 בגין הממ"ד שבנו-

05. במסגרת התוכנית מושא ההליך התחייב היזם להוסיף לכל דירה בבית ממ"ד ומרפסת. לא הייתה מחלוקת כי נתבעים מס' 2 ו-3 בנו ממ"ד. בדיון שהתקיים ביום 81.5.7 הבהיר ב"כ היזם לפרוטוקול (עמ' 2 שורות 22-91) כי היזם מוכן לשלם לנתבעים את שווי העבודות שנעשו בתוספת הפרשי הצמדה כנגד הגשת חשבוניות בגין כל העבודות שבוצעו. מאחר ולא הוגשו חשבוניות, נדרשת אני להעריך את הסכום לו זכאים הנתבעים בתמורה לממ"ד שנבנה בדירתם.

15. בסעיף 9 יב' להסכם התחייב היזם לשלם לנתבעים 2 ו-3 סכום סופי וכולל של 000,001 ₪ בשני

תשלומים שווים, האחד, בתוך 03 יום מיום התחלת ביצוע העבודות, והשני, עם סיום ביצוע העבודות עבור בעלי הדירות הקיימות. בתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים שנערך ע"י נסראת

שחאדה, מנהל עבודה מוסמך בתחום הבניה, אשר עובד אצל היזם הופחת הסכום ל- 361,38 ₪.

העד פירט בתצהירו את רכיבי עלויות הבניה של ממ"ד.

25. העד נחקר על תצהירו ונשאל לגבי כל אחד מרכיבי החישוב שבתצהירו. עדותו של העד בנושא הייתה אמינה עלי למעט הסתייגות אחת והיא עלות טיח החוץ. כשנשאל העד היכן מופיע רכיב טיח חוץ בחישוביו אישר העד כי רכיב זה אינו מופיע בחישוביו. לדבריו על אף שהדבר לא נרשם

במפורש הסכום המתייחס לטיח פנים כולל גם עלות טיח החוץ. מעדות העד בעמ' 3 לפרוטוקול שורות 62-61 עלה כי עלות חומר בצירוף עלות העבודה לבניית ממ"ד מסתכמים בכ- 65 ₪ למטר רבוע. היות ומדובר על ממ"ד בשטח של כ-21 מ"ר ששטח הפנים שלו הוא כ- 04 מ"ר, ספק בעייניאם סך של 043,2 ₪ יכול לכסות עלות טיח פנים וחוץ, בהתאם למחירים שנקב בהם העד.

35. מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעתו של השמאי משה סגל בה העריך השמאי, בסעיף 6 לחוות הדעת, את עלות הפיצוי הראויה לנתבעים מס' 2 ו-3 בגין הממ"ד שנבנה בדירתם ובגין בניית היסודות לממ"ד בסך כולל של 000,351 ₪. הערכתו ניתנה לפי תעריף של 000,6 ₪ למ"ר, בתוספת %04 בגין בניית יסודות מהקרקע ועד קומה 2, והיא אינה כוללת כל פירוט בנוגע לרכיבי העבודה כפי שהם מופיעים בתחשיב מנהל העבודה, וגם אינה כוללת הסבר כיצד הגיע השמאי לסכום של 000,6 ₪ למ"ר.

45. בשים לב לעובדה שלא הובא כל הסבר מטעם השמאי בחקירתו הנגדית כיצד הגיע לסכום של

000,6 ₪ למ"ר בגין הקמת ממ"ד, מצאתי להעדיף את עדותו של מנהל העבודה מטעם היזם בעניין. יחד עם זאת, על אף שנרשם בסעיף 3.5 לתצהיר עדותו הראשית של מר שחאדה, מנהל העבודה מטעם היזם כי העלויות כוללות רווח קבלני, למשמע עדותו שוכנעתי כי התחשיב שלו מתייחס למחירי בניה לקבלן ללא רווח קבלני, ראו בעניין את ראו את עדותו בעמ' 2 לפרוטוקול שורות 82-32. הנה כי כן, מוצאת אני להוסיף למחיר שהוערך ע"י מר שחאדה רווח קבלני בגובה %51 מהשווי המוערך וכן תוספת בגין עלויות ביצוע טיח חוץ באופן שהסכום הכולל יעמוד על סך של 000,001 ₪. הסך של 000,001 ₪ גם תואם לסכום הראשוני שהציע היזם לנתבעים

55. לאור האמור, אני קובעת כי היזם ישלם לנתבעים מס' 2 ו-3, ביחד ולחוד, את הסך של 000,001

₪. בתוך 03 יום מהיום בו יחל בעבודות הבניה במקום.

גובה הערבות וקצב מכירת הדירות -

65. בעוד שחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-4791 חל על הדירות החדשות שאמורות להיבנות במסגרת הפרויקט, הוא אינו חל על הדירות הקיימות ואינו מבטיח את זכויות בעלי דירות אלו באשר לתמורה לה התחייב היזם בהסכם.

75. לאור זאת, בהסכמים לפי חוק החיזוק, שאינם כוללים הריסה של הבית ובנייתו מחדש, נהוג לתת בטוחות לבעלי הדירות הקיימים.

85. בסעיף 33 להסכם נקבע כי גובה הערבות הבנקאית תעמוד על סך של 000,001 ₪ והיא תופחת בהתאם לקצב התקדמות הבניה כמפורט בסעיף.

95. מר משה סגל, השמאי שערך את חוות דעת מטעם הנתבעים, המליץ בסעיף 7 לחוות דעתו על מתן

ערבות בנקאית בסכום של 000,005 ₪ ולאחר סיום שלב בניית שלד הבניין הקטנתה לסכום של 000,052 ₪. הנתבעים במכתב הדרישות הסתפקו בחיוב היזם בערבות בנקאית אוטונומית בגובה

000,002 ₪ אשר תיוותר בידי עורך הדין מטעם בעלי הדירות עד לסיום כל העבודות לרבות תיקון ליקויי הבניה, הוצאת טופס 4, הפעלת המעלית, המצאת כל אישורי המיסים, פירעון כל

התשלומים לנתבעים לרבות בגין דמי שכירות ופיצויים בגין ההסכם למקרה של הפרה. בהתאם לדרישתם תקטן הערבות לסך של 000,05 ₪ עם השלמת האמור והיא תיוותר בידי בא כוח בעליהדירות עד להשלמת תיקון צו רישום הבית המשותף.

06. באשר לקצב מכירת הדירות, הסכם המכר לא הגביל את קצב מכירת הדירות החדשות בבית. הנתבעים דרשו במכתב הדרישות כי קצב מכירת הדירות ייעשה בחמש פעימות שונות כמפורט בסעיף 32 למכתב.

16. ככלל, קצב מכירת דירות באופן מדורג כמו גם הערבויות נועדו להבטיח את ההגנה על בעלי הדירות מפני סיכונים שונים להם הם נחשפים במסגרת ההסכם לרבות: פשיטת רגל של היזם, אי עמידה בתנאים ההסכם, איחור במועדים, ליקויים או פגמים בתמורה וכיוב'.

26. הגנה מקסימלית על זכויות בעלי הדירות היא אינטרס ראשון במעלה שלהם, ואך טבעי הוא שהם יחתרו לגיבוש הסכם נטול סיכונים ורווי בטוחות. יחד עם זאת, ברי כי קביעת תנאים מכבידים וערבויות גבוהות מדי על היזם עשויים לפגוע בכדאיות העסקה ותסכל התקשרות של יזמים בהסכמים לחיזוק בתים משותפים.

36. לעניין גובה הערבויות וקצב מכירת הדירות והשלכתם על כדאיות העסקה נכון להפנות גם לעדויות הצדדים.

46. מר דורפברגר, מנהל היזם העיד בעמ' 5 לפרוטוקול הדיון בשורות 24 בנושא כדלהלן:

"ש: הבטחונות שנתת בכל החוזים האלה הם 000,001 ₪ ערבות לכל הדיירים.

ת: מבחינת סדרי גודל כן, הערבויות דומות. מעבר לזה מה שאני תמיד מסביר וגם בבניין הזה הסברתי, בפורמט של בניית תמ"א 83 גם אם אני לא שם שקל אחד של ערבות ביצוע, בצורה שהמדינה בנתה את התמ"א יש בטחונות מובנים, ז"א למעשה עד שאני מסיים את התהליך כולו אני רק משקיע עוד ועוד כסף ביועצים, במתכננים, בדיקות בטון וקרקע, ויוצא כשאני עולה על הקרקע אני כמעט מיליון שקל מושקע בסדרי גודל. אז ה-000,051 ₪ ערבות זה ממש לא השוט שיושב עליי, אלא הרצון שלי לפגוש את הכסף בסוף הפרוייקט. עד סוף הפרוייקט אני לא פוגש אותו."

וראו גם האמור בסעיף 62 לתצהיר עדותו הראשית.

56. השמאי מטעם הנתבעים נחקר בחקירתו הנגדית ארוכות בעניין הכדאיות הכלכלית של העסקה, והסכים כי הרווח הצפוי ליזם בפרויקט זה כולל מע"מ צפוי להיות בסביבות 000,662,1 ₪ (ראו עדותו בעמ' 8 שורות 8-5). השמאי הסכים כי היענות לדרישה לתשלום שכר דירה מלא לבעלי הדירות תחייב את היזם לשלם לבעלי הדירות כ-000,004 ₪ (ראו עמ' 8 שורות 12-71), עוד הסכים כי הוצאות מימון הפרויקט הן כ-000,052 ₪ (ראו עמ' 8 שורות 54-04). השמאי הודה בהגינותו, בעמ' 9 לפרוטוקול שורות 4-1, כי בנסיבות אלו "הרווח הוא פחות מ-%01 ולכן הוא בטח לא כלכלי". כדי לייצר כלכליות לפרויקט העיד המומחה בעמ' 9 לפרוטוקול שורות 8-4 כי:

"אבל בדו"ח שלי יש הצעה לשחרר דירות תוך כדי תהליך הבנייה ואז אפשרי שהוצאות המימון יהיו הרבה יותר נמוכות ואז המצב סביר יותר." באמרו זאת מתייחס השמאי לסעיף 3 לחוותדעתו בה הוא מפרט את הקצב המומלץ לשחרור דירות בפרויקט.

66. בחקירתו הנגדית הודה השמאי מטעם הנתבעים כי אכן קיימת אי כדאיות כלכלית בהמלצה שנתן בחוות הדעת לעניין קצב שחרור הדירות החדשות למכירה. וזו עדותו בעניין בעמ' 01 שורות 11-6:

"אני מפנה אותך לעמ' 21 לשומה שלך, אתה בעצם כותב מה ההסדר הנכון לדעתך לקצב מכירת הדירות ע"י היזם. את הדירה החמישית שאתה מעריך ב- 000,077,2 ₪ אתה רוצה לאפשר את המכירה רק כשכל הבניין גמור ויש לו טופס 4.

ש: אם נלך לפי הטבלה הזו ואתה בעצמך אומר שהרווח יהיה כ-2,1 כולל מע"מ אז אתה בעצם רוצה ש- 000,077,2 פחות כל הרווח בפרויקט שבעצמם למעלה ממיליון וחצי ₪ ימומנו מהון עצמי עד אחרי גמר הבנייה כולה שרק אז תוכל הדירה להימכר.

ת:יש פה בעיה של מספרים קטנים, יש פה 5 דירות וקשה לחלק את זה לפי השלבים. אפשר לחפש דרך אחרת למכירת הדירות שהפגיעה בשחרור הדירות יהיה קצת יותר נוח ליזם אבל צריך לבדוק את זה."

76. השמאי מטעם הנתבעים מודה, למעשה, שהצעתו לגבי הגבלת קצב מכירת הדירות החדשות בפרויקט תביא לחוסר כדאיות כלכלית ליזם.

86. בחקירתו החוזרת (עמ' 11 לפרוטוקול שורות 63-82) אמנם ניסה השמאי לשכנע כי ניתן לכלול את הוצאות שכר הדירה ועלויות המימון בסעיף של בצ"מ (בלתי צפוי מראש) בשיעור של %8, שכלל בטבלה בעמ' 8 לחוות דעתו, אך לא שוכנעתי כי עלויות מימון ושכ"ד הן מסוג ההוצאות שנכון לכלול בסעיף הבלתי צפוי מראש. לטעמי, סעיף זה נועד לכסות חריגה מעלויות משוערות של הוצאות בסעיפים שהוגדרו מראש ולא נועד לכסות את הוצאות שכר הדירה או עלויות המימון.

96. למשמע מר דורפברגר שוכנעתי כי מעבר לערבות הבנקאית בסך של 000,001 ₪ לה התחייב

בהסכם מושקע היזם בפרויקט בסכומי כסף לא מבוטלים בעלויות מתכננים, יועצים, בדיקות בטון וקרקע ועוד באופן שהשקעה זו מהווה אף היא סוג של בטוחה לכך שהיזם יחתור לכיוון סיום הפרויקט באופן מיטבי.

07. היות והתערבות בקצב מכירת הדירות או בגובה הערבות הבנקאית עלולה להפוך את הפרויקט מושא ההליך לבלתי כדאי מבחינה כלכלית, לא מצאתי להתערב בהוראות ההסכם בעניינים אלו.

17. לא מצאתי כי היעדר ערבות אישית מצד היזם להבטחת תשלומי מיסים היא בלתי מידתית ובלתי

סבירה בנסיבות העניין. ככלל, לבעלי הדירות בבית מוענקים פטורים מתשלומי מיסים ותשלומי חובה אחרים. ראו בעניין את הדברים שנאמרו ברע"א 41/2001 שומרוני נ' קופמן (פורסם בנבו, 41.7.9) נכתבו דברים היפים לעניין זה:

"הוצאה לפועל של תכנית חיזוק מבנים לפי תמ"א 83 אינה יכולה להיבחן רק מן הפרספקטיבה של פגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות, אלא גם מן הפרספקטיבה של העצמת זכויות הקניין שלהם: הם זוכים להקצאה של נכס קנייני יקר ערך שהוענק להם בפטור מתשלומי מסים ותשלומי חובה אחרים. ראו פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 3691 (המעניק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירת מקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 83 עד גובה שווין של זכויות הבניה האמורות); סעיף 91 (ב) (01) (א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 5691 (המקנה פטור מתשלום היטל השבחה בשל קבלת היתר לבניה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תמ"א 83). "מינוי מפקח מטעם בעלי הדירות לפקח על הבניה -

27. לא הייתה מחלוקת בין הצדדים כי בעלי הדירות בבית רשאים למנות מפקח מטעמם לפקח על הבניה, והיזם הסכים לאפשר לו גישה בכל עת לעבודות, וזכות עיון בתוכניות בתוצאות בדיקות המעבדה וכו', ראו עמ' 3 לפרוטוקול הדיון מיום 81.4.21 שורות 34-14.

37. הצדדים היו חלוקים ביחס להיקף הסמכות שתינתן לאותו מפקח. הנתבעים דרשו לחייב את היזם למלא אחר כל דרישותיו של המפקח, וככל שלדעתו הן שגויות לשלוח לו מכתב מנומק ומפורט בעניין ולעכב את ביצוע העבודות עד להכרעת בורר מוסכם שימונה ע"י הצדדים בתוך 01 ימים. התובעים טענו כי אין לתת למפקח סמכויות נרחבות שכן הללו יגרמו לסרבול, ליצירת בירוקרטיה מיותרת, והם אף עלולים לפגוע באחריות שתינתן ע"י היזם לעבודות. הנתבעים טענו כי יש להסתפק במתן אפשרות למפקח להוציא צו מניעה כנגד היזם ככל שהבנייה תיעשה בניגוד לדין.

47. לא מצאתי כי יש מקום ליתן בידי המפקח מטעם בעלי הדירות סמכות משמעותית כפי דרישת הנתבעים. ראשית, הרחבת הסמכות עלולה לגרום לעיכובים בבניה, ושנית, מהטעם שביצוע עבודות הבניה בהתאם לדרישות המפקח מטעם בעלי הדירות עלולה לאפשר ליזם לטעון להיעדר אחריות על עבודות שבוצעו שלא בהתאם לשיקול לדעתו (אלא לפי הנחיות המפקח), ככל שימצאו ליקויים בהן. הנה כי כן, התערבותם של בעלי הדירות בבנייה, בין בעצמם, בין באמצעות מפקח מטעמם, צריכה להיות שמורה למקרים חריגים ביותר ואין להקל בעניין.

57. ככל שבעלי הדירות בבית, כולם או חלקם, ישכרו שירותיו של מפקח על הבניה, יהיה היזם מחויב לאפשר לו גישה לבניה, לתוכניות, לתוצאות הבדיקות ולכל הדרוש לשם ביצוע הפיקוח. ככל שהמפקח ימצא כי היזם אינו בונה כדין או אינו ממלא אחר התחייבויותיו הוא יהיה רשאי לעתור למתן צו מניעה כנגד היזם. ואולם, ככל שימצא כי צו המניעה לא היה מוצדק רשאי יהיה היזם לעכב את מועדי ביצוע העבודות בהתאמה.

מועד סיום העבודות-

67. הנתבעים דרשו בסעיף 22 למכתב הדרישות שכל עבודות כלל הפרויקט, ובכלל זה השלמת הדירות הנוספות, החניות, המעלית, הפיתוח, כל העבודות בשטחים המשותפים וקבלת טופס 4 יסתיימו בתוך 42 חודש מיום הוצאת היתר הבניה.

77. היזם השיב בסעיף 72 לתגובתו וכן הצהיר לפרוטוקול (עמ' 3 לפרוטוקול הדיון מיום 81.4.21 שורות 62-52) כי האמור מקובל.

87. לאור האמור, אני קובעת בזאת כי היזם יהיה מחויב לסיים את הפרויקט בתוך 42 חודשים מיום הוצאת היתר הבניה.

ניסיון היזם -

97. בהפ (ת"א) 71-11-40126 עין יהב 7, 5, 3 חולון בע"מ נ' דיין (פורסם בנבו) התייחס בית המשפט לעניין חשיבות בחירת יזם מתאים בפרויקטים מסוג תמ"א 83 כדלהלן:

"פרויקט תמ"א 83 הוא פרויקט מורכב מבחינה תכנונית וביצועית, ובחירת היזם המתאים הינה קריטית להצלחת הפרויקט. לצורך בחירת היזם נבחן ניסיונו בביצוע פרויקטים של תמ"א 83, יכולתו הפיננסית, בעלי המקצוע עמם הוא עובד, ומהימנותו.

בפרויקט תמ"א 83 מתחייב היזם כלפי בעלי הדירות לבצע חיזוק של הבניין ובתמורה מעניקים בעלי הדירות ליזם את זכויות הבניה הקיימות בבניין מכוח תמ"א 83. היזם מממש את זכויות הבניה, בונה דירות מגורים נוספות בבניין ומציען למכירה. בפרויקט תמ"א 83 החשש של בעלי הדירות, שלנכס העיקרי שלהם – דירת המגורים, יגרם נזק משמעותי אם הפרויקט לא יושלם, ויכול ואף תמנע מהם האפשרות להמשיך לגור בדירתם. בין בעלי הדירות לבין היזם הנבחר לביצוע פרויקט תמ"א 83 נדרש אמון מיוחד, ובפרט כאשר הבניין אמור להפוך למשך תקופה ממושכת לאתר בניה על כל המשתמע מכך. "

08. הגב' נטלי דבח, בתם של נתבעים מס' 2 ו-3 טענה בסעיפים 101-49 לתצהיר העדות הראשית מטעמה כי היזם מושא ההליך אינו אמין, חסר ניסיון ומשאבים. לטענתה, פרויקטים של היזם נסחבים שנים ולבעלי הדירות בבתים אלו תלונות רבות כנגד היזם. העדה מונה פרויקטים בהם נתבע היזם או שהפרויקט הסתיים באיחור ללא פיצוי בעלי הדירות. לטענתה, בעלי הדירות בבתים אלו סרבו להעיד מחשש שיבולע להם.

18. כן טענה העדה בסעיפים 3-2 לתצהירה כי מר מוטי דורפברגר, מנהל היזם, חסר ניסיון ויש לזקוף

את כל הדירות שהוא טוען שבנה לחברת ש. דורפברגר בע"מ ממנה פרש בעקבות סכסוך שהתגלע בינו לבין אביו ואחיו.

28. מר מוטי דורפברגר הכחיש בתצהיר עדותו הראשית את האמור וטען כי שתי החברות מבצעות

מזה מספר שנים פרויקטים לפי תמ"א 83. בהתאם למסמך מרשם החברות שהגישו הנתבעים, סומן נ/1, קיימת חברת דורפברגר יזום ניהול והשקעות בע"מ משנת 3102, קרי כ-6 שנים. מר

דורפברגר פירט בחקירתו הנגדית, עמ' 5 לפרוטוקול שורה 01 שבעה פרויקטים שסיימה החברה לבצע וציין כי קיימים רבים אחרים. מדובר על כמות נכבדה של פרויקטים שהסתיימו, וזאת בנוסף לניסיון שנצבר אצל מנהל היזם מעבודתו קודם לכן בחברת ש. דורפברגר בע"מ.

38. כמו כן העיד העד כי מעולם לא לקח ליווי בנקאי, וכי כל הפרויקטים שבוצעו על ידו בוצעו מהון עצמי, וכך הוא גם מתכוון לממן פרויקט זה, ראו עדותו בעמ' 7 לפרוטוקול שורות 43-92.

האמור, לא הוכחש ולא הופרך.

48. עדותו של העד הייתה אמינה עלי ולא הופרכה, ומצאתי להעדיפה על פני עדות הגב' דבח שנטענה בעלמא ולא הוכחה. הנתבעים לא הביאו ולו עד אחד שיפריך את טענות מר דורפברגר לעניין כמות הפרויקטים שלטענתו בוצעו על ידו, לעניין אופן סיום עבודתו במקום, שביעות או אי שביעות רצונם של בעלי הדירות באותם בתים.

על המנעות כזו קבע ביהמ"ש העליון בשורה של פס"ד כי:

"כלל הנקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נימנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה."

ראו ע"א 87/845 שרון נ. לוי פד ל"ה(1) 637 בעמ' 067, ע"א 09/5722 לימה נ. רוזנברג פ"ד מז (2) 606)

58. בעניין יציבותו של היזם יפים הדברים שנקבעו בעש"א (חי') 51-70-0825 פרחי נ' מנור (פורסם בנבו):

"מקובל עלי שיש סיכון מסוים שהפרוייקט "ייתקע", אך סיכון שכזה קיים בכל פרוייקט. המערערות טוענות לפגמים שונים בחברה היזמית, אך לעומתן, כל יתר בעלי הדירות בבית המשותף, המהווים את רוב בעלי הדירות, השלימו עם בחירתו של מר סלעית בבחירת החברה היזמית, ועם החוזה שערכה עבורם עו"ד זוהר, והרי ברור הדבר, שגם המשיבים רוצים בהצלחת הפרוייקט. במשטר החיים בבית המשותף, מאבדים הצדדים מהאוטונומיה שלהם, ובמסגרת משטר זה על המיעוט לקבל את דעת הרוב בכל עניין שנועד לקדם נושא, הנוגע לכל בעלי הדירות כולם. "

68. לאור האמור, מוצאת אי לדחות את הטענה כי היזם נעדר ניסיון או כישורים לבצע את הבניה מושא ההליך.

פוליסות הביטוח –

78. בסעיפים 73-43 להסכם המכר מפורטות התחייבויות היזם לבטח, מיד עם תחילת העבודות, ובמשך כל תקופת העבודות על חשבונה לטובתה ולטובת בעלי הדירות בבית ביטוח אחריות חוקית כלפי הציבור (ביטוח צד ג'), ביטוח חבות מעבידים בגין כל העובדים המועסקים על ידי החברה בביצוע העבודות, פוליסת ביטוח כל הסיכונים לעבודות קבלניות הכוללת רכוש ואחריות.

88. הנתבעים ביקשו להגדיל את סכומי הכיסוי של הפוליסות בנוסף לדרישות נוספות שנוגע לביטוחים שהתקבלו ע"י התובעים.

98. לא מצאתי להתערב בהיקף הכיסוי הביטוחי שנקבע בהסכם שאף הוא לטעמי נושא מסחרי שאין מקום למפקח על רישום מקרקעין להתערב בו אלא במקרים קיצוניים.

הרחבת זיקת ההנאה הקיימת-

09. על החלקה מושא ההליך נרשמה זיקת הנאה לפי שטר מס' 99/02104.

19. בהתאם לזיקת ההנאה כפופה החלקה ל-"זכות מעבר לצמיתות לכניסה לטובת החלקות מס' ארעיים 2, 3 (מס' סופיים 99-89) מעל השביל המותקן בחלקה מס' ארעי 4 (מס' סופי 001) ולטובתה, כמסומן בצבע אדום בתסריט המצורף לשטר זיקת הנאה זה ומהווה חלק בלתי נפרד המנו". בהתאם לשטר הזיקה החלקה גם נהנית מ-"זכות מעבר לצמיתות לשמוש במתקן האשפה המותקן בחלקה מס' ארעי 4 (מס' סופי 001) לטובת החלקות מס' ארעיים 3,2 ( מס' סופיים 99-89) כמסומן בצבע ירוק בתסריט המצורף לשטר זיקת הנאה זה ומהווה חלק בלתי נפרד המנו" וכן נהנית מ- "זכות מעבר לצמיתות לחניה לכלי רכב לטובת חלקה מס' ארעי 4 (מס' סופי 001) במשטחי החניה מותקנים בחלקות מס' ארעיים 3,2 ( מס' סופיים 99-89) כמסומן בצבע צהוב בתסריט המצורף לשטר זיקת הנאה זה ומהווה חלק בלתי נפרד המנו".

29. לזיקת ההנאה צורף התשריט שלהלן. על גבי התשריט הוספו הערות שלי וכן הוספה הדגשה סביב קונטור החלקה מושא ההליך שאיננה קיימת במקור, על מנת לחדד מהן גבולותיה של החלקה -

📷

39. אין חולק כי כיום קיימת בחלקה דרך מעבר המאפשרת מעבר להולכי רגל בלבד (סומנה באדום בתשריט לעיל). הצדדים חלוקים בשאלה מה כוללת "זכות המעבר". לשיטת הנתבעים, זו כוללת רק זכות מעבר ברגל לטובת בעלי הדירות במבנים 231, 132א' ו-431, ולשיטת היזם, ניתן לפרשה ככוללת גם זכות מעבר לכלי רכב. היות והיזם מעונין בפרשנות המרחיבה, הוסיף היזם להסכמי התמ"א סעיף בעניין הקובע כדלהלן:

"על מנת לאפשר ניסיון אמיתי לקידום יצירת מתחם חניה שלם לפי תמ"א 83 (בית

132+134+132א) בחתימתם על הסכם זה מתחייבים ומאשרים בעלי הדירות:

א. לא תוגש (ואם הוגשה תימחק בהסכמה) התנגדות מטעמם לקידום פרויקט תמ"א 83 בבתים 231 ו-431 ובלבד שאלו יקודמו ויטופלו ע"י החברה (ובלבד שתוספות הבניה מתוכננות בבניינים אלו יהיו במתווה דומה לזה שמבוקש בבית 132א').

ב. על מנת להימנע ממצב בו קיימים שלושה כבישי גישה לחניות (אחד לבית 231, אחד ל-

132א' ואחד לבית 431), מוסכם כי כדי לאפשר יצירת דרך גישה נוחה לרכבים אל אזור חניה חדש שיוקם בכל אחד מבניינים אלו, מאשרים בעלי הדירות ומסכימים שתתוכנן ותוקם דרך גישה משותפת לחניות (הן אל חניות בית 132א' והן אל חניות בית 231 והן אל חניות בית 431) על גבי השביל המוביל מדרך הים אל בית 132א."

49. הנתבעים דרשו במכתב הדרישות לבטל סעיף זה. לטענתם, לא ניתן לחייבם ליתן לבעלי דירות בחלקות סמוכות יותר זכויות מאלו שניתנו להם בזיקת ההנאה.

59. בתגובת היזם למכתב הדרישות הסכים היזם לא לכלול הוראה זו בהסכם עם הנתבעים, ולהותירה רק בהסכמים שנחתמו עם התובעים, תוך שמירת זכותו לנקוט בעתיד בהליך משפטי לעניין הפירוש התכליתי שיש להחיל על זיקת ההנאה שנרשמה.

69. בעדותו הבהיר מר מוטי דורפברגר, מנהל היזם, בעמ' 4 לפרוטוקול הדיון מיום 91.4.01 שורות

93-33, כי בתוכנית היתר הבניה מושא ההליך לא מוקנית זכות מעבר של כלי רכב לבעלי הדירות בחלקות הסמוכות. יחד עם זאת, היזם ביקש לבנות בחלקה שביל מעבר לכלי רכב חלף השביל הקיים המשמש כיום למעבר הולכי רגל בלבד. וזו עדותו בעניין:

"לשאלת המפקחת האם התוכנית מושא ההליך כוללת הרחבת זיקת הנאה קיימת באופן

שתינתן זכות לבעלי דירות בחלקה הסמוכה לעבור ברכבים בשטח החלקה מושא ההליך, אני משיב שלא. במסגרת הליך זה מבקשים בעלי הדירות בחלקה ברוב הדרוש לפי חוק החיזוק (סעיף 3 לחוק) לשנות את השימוש הקיים בדרך ממעבר לרבות גישה לרכבים, וכן הפיכת רחבת חצר לחניות. לשאלת המפקחת, כיצד האמור עולה בקנה אחד עם הוראת ההסכם שנחתם עם התובעים בה הם נותנים הסכמתם למתן זיקת הנאה לחלקה 231, אני משיב שמדובר בסעיף חוזי ובהסכמה שלהם ואיננו מבקשים להחיל אותו על המתנגדים."

79. לאור הצהרת מר דורפברגר כי התוכנית מושא ההליך אינה מקנה זכויות מעבר בחלקה לטובת

כלי רכב מחלקות סמוכות מתייתר הדיון בשאלה מה היקף זיקת ההנאה שניתנה בשטר זיקת ההנאה לטובת החלקות הסמוכות, ונותר לי לבחון האם רשאים התובעים להפוך את דרך הגישה הקיימת כיום בתחום החלקה, המשמשת לרווחת בעלי הדירות בחלקה מושא ההליך, מדרך מעבר להולכי רגל לדרך למעבר כלי רכב, חרף התנגדותם של הנתבעים.

89. לדידי, די בהסכמת התובעים, שהם בעלים של 3/2 מבעלי הדירות בבית, לצורך הסבת דרך המעבר מדרך מעבר להולכי רגל לדרך מעבר לכלי רכב.

ודוקו- אפילו לא הייתה מוגשת בבית זה תוכנית לפי חוק החיזוק רשאים היו בעלי הדירות בבית להחליט על ביצוע שינויים ברכוש המשותף שעניינם הסבת דרך מעבר להולכי רגל לדרך מעבר לכלי רכב, וזאת מכוח הוראת סעיף 2(א) לתקנון המצוי שבחוק המקרקעין החל על הבית, שעניינו ביצוע שינויים ברכוש המשותף. הסעיף קובע כי לא ניתן לבצע שינויים ברכוש המשותף אלא אם התקבלה לכך הסכמה של האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית. בהתאם לסעיף 21(א) לתקנון המצוי החלטות האסיפה הכללית מתקבלות ברוב דעות, אלא אם מדובר בהחלטה שמשנה זכויות או מטילה חובות על בעל דירה מה שאין כן בענייננו. יתירה מכך, סעיף 3 לחוק החיזוק קובע כי ביצוע עבודות ברכוש המשותף, אגב ביצוע עבודות חיזוק מפני רעידות אדמה בבית, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף בלבד.

99. אין חולק כי התובעים, אשר הסכימו להסב את הדרך מדרך מעבר להולכי רגל לדרך מעבר לרכבים, מהווים את הרוב הדרוש. נהיר גם כי הסכמה זו נחוצה לצורך יישום תוכנית תמ"א 83 בבית שכן לצורך יישום התוכנית נדרש היזם להקים חניות חדשות בבית, ולצורך כך נדרשת גישה בכלי רכב אל תחום החלקה.

001. הנה כי כן, מוצאת אני לקבוע כי אין מניעה כי זכות המעבר הקיימת להולכי רגל תורחב ותשמש לזכות מעבר לכלי רכב לטובת בעלי הדירות בחלקה.

101. ויוטעם, האמור מתייחס אך ליחסים בין בעלי הדירות בחלקה מושא ההליך, ואין בו כדי מתן פרשנות למשמעות "זכות מעבר לצמיתות" שניתנה בזיקת ההנאה, כמפורט לעיל, לטובת החלקות הסמוכות.זהות מיופה הכוח -

201. בסעיף 12 להסכם התמ"א נקבע כי מי שמייצג את התובעים בפרויקט התמ"א הוא עו"ד יגאל

נויפלד. על אף האמור, עו"ד נויפלד לא התייצב לאף דיון ובכתב התביעה עתרו התובעים למינויו של עו"ד דורפברגר לחתום על כל המסמכים בשם התובעים.

301. בעניין זה נכון לציין כי עו"ד מוטי דורפברגר אינו משמש רק כבא כוחו של היזם אלא הוא בעצמו

מנהל היזם. לדידי, קיים ניגוד אינטרסים מובנה מכך שמנהל היזם, ב"כ היזם ומי שאמון לחתום על המסמכים בשם התובעים חד הוא, מר דורפברגר. העובדה שעו"ד נויפלד אשר הוגדר בהסכם התמ"א כב"כ התובעים לא התייצב לאף דיון מעלה אף היא תהיות באשר לשמירה על האינטרסים של התובעים.

401. בנסיבות אלו בדעתי למנות את עו"ד יגאל נויפלד לחתום על כל המסמכים הנדרשים לשם קידום הפרויקט, ואני ממליצה לו לבחון את הוראות ההסכם, להתרשם מהבטוחות ומהאיתנות הכלכלית של היזם טרם שיחתום על המסמכים. בעניין זה נכון להפנות לדברים שנקבעו בעש"א (מרכז) 81-20-02036 גלאי נ' בש (פורסם בנבו, 81.01.3).

ו. סוף דבר-

501. מתוקף סמכותי לפי סעיף 5 (ב) לחוק החיזוק אני ממנה את עו"ד יגאל נויפלד להתקשר ולחתום בשם הנתבעים על כל המסמכים הדרושים לצורך ביצוע עבודות החיזוק והקשור בהם, לרבות על ההסכם והנספח לו מיום 61.1.21, על הסכמים עם רוכשי הדירות החדשות, על הבקשות והמסמכים הנדרשים לשם תיקון צו רישום הבית המשותף לצורך מימוש תוכנית החיזוק, על הבקשות והמסמכים הנדרשים לשם רישום הערות אזהרה לטובת היזם ולטובת רוכשי הדירות החדשות, לרשום משכנתאות ו/או שיעבוד לטובת בנק או מוסד פיננסי, על הבקשות והמסמכים הנדרשים לשם תיקון צו רישום הבית המשותף לצורך רישום הדירות החדשות לאחר השלמת עבודות החיזוק ובניית הדירות החדשות, על הבקשות ושטרי המכר להעברת הבעלות על שם הרוכשים ועל טפסים ומסמכים הדרושים ע"י שלטונות האוצר/מס שבח.

601. ניתנת בזה לנתבעים שהות של 7 ימים לחתום על ההסכם ונספחיו, לרבות על ייפוי כוח לטובת ב"כ התובעים. לא ייחתמו המסמכים במועד יכנס לתוקף מינוי עו"ד נויפלד.

701. האמור לעיל יחול בכפוף לתנאים שלהלן:

א. היזם ישלם לנתבעים מס' 2 ו-3, ביחד ולחוד, תמורת הממ"ד את הסך של 000,001 ₪.

התשלום יבוצע בתוך 03 יום מהיום בו יחל בעבודות הבניה במקום.

ב. היזם יהיה מחויב לסיים את הפרויקט בתוך 42 חודשים מיום הוצאת היתר הבניה.

ג. היזם יהיה רשאי לבנות בתחומי החלקה כביש גישה לכלי רכב לטובת בעלי הדירות בבית מושא ההליך.

ד. היזם יהיה מחויב בכל דרישות הנתבעים להם נתן הסכמה במכתבו מיום 81.5.6 (צורף

כנספח ב' להודעת התובעים מיום 81.5.01). ככל שתהיה קיימת סתירה בין הוראות ההסכם או הנספח לבין התחייבויות היזם במכתב מיום 81.5.6 תגברנה התחייבויות היזם במכתב ותחייבנה את היזם ביחסים שבינו לבין הנתבעים.

801. אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, בתשלום הוצאות התובעים, אצל בא כוחם, בסך כולל של

000,6 ₪. בקביעת שיעור ההוצאות נלקחה בחשבון העובדה כי היזם ניאות לבקשת הנתבעים

לשנות מקצת מהוראות ההסכם וכן העובדה שמצאתי להתערב בזהות מיופה הכוח לצורך הוצאת הפרויקט אל הפועל.

901. סכום שלא ישולם בתוך 03 יום מיום קבלת פסק הדין יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (81.1.22) ועד התשלום המלא בפועל.